Investissement loi Scellier
AVEC MAISONS BALENCY PROFITEZ DU DISPOSITIF DE RÉDUCTION D’IMPÔT SUR LE REVENU POUR UN INVESTISSEMENT LOCATIF APPELÉ DISPOSITIF « SCELLIER »
Le Parlement a procédé, dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2008,
à une profonde réforme des mécanismes fiscaux d’incitation à l’investissement
locatif privé :
- d’une part, les dispositifs « Robien » et « Borloo » neufs sont encore en vigueur
jusqu’à la fin de l’année 2009 ;
- d’autre part, un nouveau mécanisme temporaire, appelé dispositif « Scellier », a
été créé. Ce nouveau dispositif de réduction d’impôt s’appliquera pendant 4
ans : de 2009 à 2012. Il est codifié à l’article 199 septvicies du
Code général des impôts.
Les dispositifs d’amortissement « Robien » et « Borloo » cohabitent pendant un an
avec le nouveau dispositif.
Avantages de la maison individuelle en Loi Scellier :
- possibilité sur un lot double, de réaliser deux maisons accolées, et donc de diminuer
l’impact foncier et d’améliorer ainsi la rentabilité de l’opération,
- pas de TVA sur le terrain,
- possibilité d’aménager l’intérieur de la maison pour une occupation principale ultérieurement,
- moins de Turn over des locataires dans une maison + meilleure valorisation à la
revente,
Les principales caractéristiques de ce nouveau dispositif sont les suivantes :
-
À compter du 1er janvier 2011 et jusqu'au 31 décembre 2012 l’acquéreur
d’un bien immobilier neuf destiné à la location peut bénéficier d’une réduction
d’impôt égale à 22 % de son prix d’acquisition, dans une limite de 300 000 €, soit
75 000 € de réduction d’impôt maximum répartis sur 9 ans. Pendant ces 9 années de
mise en location, les loyers restent plafonnés en fonction de la zone géographique
(plafonds Robien) mais pas les ressources des locataires.
- Lorsque le logement est loué dans les conditions relevant du dispositif Borloo :
respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire (qui ne peut être un
ascendant ou descendant du contribuable), un abattement de 30 % peut être pratiqué
sur les revenus bruts.
De plus, si le logement reste loué à l’issue des neufs ans dans les mêmes conditions,
le contribuable continue à bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle égale à 2
% du prix de revient du logement pendant au plus 6 années supplémentaires.
I- Les conditions d'application du nouveau dispositif
A- Les personnes concernées
Peuvent bénéficier de ce nouveau dispositif les personnes physiques, domiciliées
en France, qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire
de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
B- Les logements concernés
Ouvrent droit au bénéfice de ce nouveau dispositif :
- les maisons que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet, entre le
1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 , d’une demande de permis de construire,
sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la
deuxième année qui suit celle cette demande.
Exemple : un contribuable dépose en octobre 2011 une demande de
permis de construire en vue de faire construire une maison individuelle Maisons
Bernard JAMBERT qu’il destine à la location. Le chantier est déclaré ouvert le 1er
mars 2010. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, cette construction devra être
achevée avant le 31 décembre 2011.
Sont exclus du bénéfice de ce nouveau dispositif :
- les logements dont le droit de propriété est démembré ;
- les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ayant fait
l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation
du patrimoine.
La mise en place d’une « éco-conditionnalité »
L’application de ce nouveau dispositif est réservée aux seuls "logements dont les
caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions
de l’article L. 111-9 du Code de la construction et de l’habitation",
C'est-à-dire qui respectent la réglementation thermique applicable, laquelle est
déterminée selon la date de dépôt de demande de permis de construire.
Toutes les maisons du groupe Maisons Bernard JAMBERT sont conformes à minima
aux exigences de la Réglementation Thermique 2005 et réalisées par un cabinet thermiques
indépendant (ETC)
Un décret doit venir préciser comment le contribuable justifiera du respect de cette
condition. La justification du respect de cette condition n’est donc pas requise
pour les logements acquis ou achevés avant la publication de ce décret, laquelle
devrait intervenir avant le 1er janvier 2010 et entrer en application au plus tard
à compter de cette date.
Le zonage géographique
L’application de ce nouveau dispositif est réservé aux seuls logements situés dans
les zones 1, 2 et 3 correspondant aux zones A, B1 et B2 du zonage établi pour l’application
des amortissements « Robien » et « Borloo » .
C- L’engagement de l’investisseur bailleur
L’investisseur s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant
une durée minimale de neuf ans.
La mise en location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement
de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure, dans le cas de logements
construits en VEFA mais vendus achevés).
Le loyer ne doit pas dépasser le plafond fixé pour le dispositif Robien actuel dit
Robien recentré.
Les ressources du locataire ne sont pas plafonnées. La location
ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la
propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, avec l’un de ses
associés ou avec un membre du foyer fiscal de l’un de ses associés.
La location à un ascendant ou descendant du contribuable est possible dès lors qu’il
ne fait pas partie de son foyer fiscal.
D- Possibilité de proroger la location au-delà de la période de neuf ans
Sur option du contribuable, la période d’application de la réduction d’impôt peut
être prorogée lorsque la déduction spécifique de 30 % a été appliquée sur les revenus.
Ainsi, à l’issue de la période couverte par l’engagement de location, tant que les
conditions de loyer et de ressources du locataire du dispositif « Borloo » restent
remplie, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale
de six ans, continuer à bénéficier de la réduction d’impôt.
Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du
logement.
E- Limitation de la réduction d’impôt à l’acquisition d’un seul logement par an
Le nouveau dispositif vise à relancer le parc locatif et l’attractivité pour l’investissement
dans l’immobilier neuf, en limitant l’achat à un seul logement par année pour éviter
l’investissement dans des logements de petites surfaces uniquement.
II- Le mécanisme de la réduction d'impôt :
A- Base de calcul
- Prix de revient du logement La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition
du logement dans la limite de 300 000 euros . Le montant de l’acquisition n’est
pas plafonné et ne fait pas l’objet de prix plafonnés au m², ni de plafonds de surfaces.
- Prix d’acquisition et travaux La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition
du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de
réhabilitation lorsqu’elle s’applique au titre d’un local affecté à un usage autre
que l’habitation et que le contribuable transforme en logement ou d’un logement
faisant l’objet de travaux de réhabilitation.
B- Taux de la réduction d'impôt
réduction d’impôt est fixée :
- à 22 % (13% si non BBC) pour les logements construits (ou acquis) en 2009 et en 2011
- à 18 % (9% si non BBC) pour les logements construits (ou acquis) à compter de l’année 2012.
C- Fait générateur
La réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement et imputée
sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune
des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de
chacune de ces années.
La réduction est répartie, par parts égales, sur neuf années.
D- Report de la réduction d'impôt
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition
excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut
être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année
inclusivement promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er
janvier 2009.